中小房企融资成本相对更高、去化周期更长，相比国企、大型头部企业来说资金压力更大。从全年来看，企业间收并购数量会有一定程度增加，预计行业集中度会进一步加大。

　　新冠肺炎疫情仍在持续，全国各地迎来复工潮，企业开工、商场开门、市场开市，逐渐回归日常生活工作节奏。复工之后，房企如何开展工作？如何减缓疫情对经营带来的冲击？如火如荼的线上销售能否助房企挽救颓势？特别是在这次疫情冲击之下的中小房企，如何缓解流动性危机？此外，疫情之下，房地产遭遇寒冬，但困局之中也蕴含着新的机遇，这次疫情将给房地产带来哪些新机遇、新商机、新趋势？

　　对此，新京报记者专访了当代置业总裁张鹏。张鹏表示，此次疫情对于房地产的影响周期预计2-3个月，而中小房企融资成本高、去化周期长，受冲击更为严重。他建议政府待疫情平稳后，出台定向宽松的政策、制度，帮助房地产企业顺利渡过难关，推动行业平稳发展。

　　1、疫情对房地产行业的冲击是有限的，从时间维度看，更多影响短期市场，影响周期预计在2-3个月；从空间维度来看，影响更多集中在华中的部分疫情较为严重的区域。

　　2、从短期来看，线上售楼更多起到的是一种宣传推广作用，是企业在特殊时期保持活跃度、增加蓄客的一种手段。房子是大宗交易，线下体验必不可少，目前的线上交易还以推广为主要的策略，实际成交有待验证。

　　3、中小房企融资成本相对更高、去化周期更长，相比国企、大型头部企业来说资金压力更大。从全年来看，企业间收并购数量会有一定程度增加，预计行业集中度会进一步加大。

　　4、在疫情影响下，客户将会对居住环境的舒适程度、健康程度产生更多的关注。未来，在绿色科技、健康建筑、绿色社区等方面处于地位的企业，将获得更大的增长机遇。

　　张鹏：在新冠肺炎疫情暴发初期，响应国家和各级政府要求，迅速展开行动，发布专项工作通知和疫情防护措施。2月10日，总部人员陆续返岗。为限度降低风险，采取线上线下办公相结合方式。已制定周全的防控制度和措施，同时加强内部职员健康管理，每日两次检测体温、提供防疫口罩，持续关注职员健康。对于暂时不能来上班的职员，借助在线办公软件及企业在线信息化系统，可完成异地参会及对应工作开展。

　　对于各区域及项目，严格按照政府规定的复工时间及要求，发布项目开复工日报，充分部署防疫措施，确保安全开复工。

　　在土地投资方面，1月进行招拍挂的土地及寻求收并购、合作的项目本就相对较少，故未影响到当代置业整体的投资节奏。当前，当代置业已获取项目有充足的货值储，疫情持续时间不会影响到企业的正常货值供应。

　　在销售方面，疫情对项目销售有一定影响。依据政府要求，我们已关停实体售楼处，正常开放的售楼处到访客户亦低于同期水平，整体一季度销售回款预计会有一定程度调整。

　　在工程建设方面，受延迟开复工影响，目前全国多个项目开复工节点受到影响，预计对部分项目全年节点达成会产生一定影响。

　　不过，目前当代置业整体经营依然较为稳健，现金流较为充裕，全年各项经营目标不会发生调整。

　　新京报：新冠肺炎疫情影响下，房企关闭线下售楼处、项目延期复工、融资不易，当代置业有哪些应对之策？

　　张鹏：在销售推广方面，我们突出“绿色科技舒适健康”的品牌标签。众所周知，当代所特有的恒温恒湿恒氧恒静的绿色科技健康住宅，本身就是抗疫住宅，相比普通住宅，其具有良好和安全的居住环境，一定是未来居住的趋势。同时，以快速度推出线上体验中心，并和当代摩客掌上体验中心联动起来，积极实现线上交易真实认购完成的小程序等工作，把一切通路打开。依托庞大的老客户基础，维护好社区的健康安全，为业主和客户做好防疫抗疫服务。

　　在工程方面，各区域每日关注项目所在当地政府复工时间、防疫要求等政策，制定全面、细致的复工保障措施，做好项目复工和工地复工的管理预案，成立复工专项工作组，做好安全、有质量、持续、落地执行的复工准。

　　在融资方面，多维融资，拓宽渠道补充集团现金流，已对一季度融资做了详细安排和部署，确保已批融资放款按照既定计划进行。同时密切关注政策变化，抓住融资窗口期，实现再融资。持续做好沟通及资金筹，确保稳健安全。

　　此外，当代置业还会利用这段过渡期下苦功夫、笨功夫和硬功夫，我们要求在全专业、全员培训及强化流程与运营、标准化复盘推广、创新模式研究等4个方面查缺补漏、强化提升。目前，已经建立了完善的计划，并全面启动。

　　张鹏：此次疫情波及整个房地产行业，全方面影响房企投资、销售、签约、回款、现金流、开复工等环节。

　　在消费需求端，购房需求主动或被动释放动力减弱，在疫区严重地区表现更为明显；在开发端，开复工时间推迟和劳务人员的缺乏问题将逐步凸显；在营销端，线下售楼处、营销活动推广受限，回款受阻，现金流压力增加。在交付端，项目工期延误或将推迟交房时间，影响业主满意度。在物业服务端，业务对于物业企业的服务品质和服务响应提出更高的要求和考验。

　　但我认为，疫情对房地产行业的冲击是有限的。从时间维度看，更多影响短期市场，影响周期预计在2-3个月；从空间维度来看，影响更多集中在华中的部分疫情较为严重的区域。相信国家政策工具箱和管控裕度还很丰富，随着疫情的结束以及预期适度宽松政策的释放，房地产行业2020年依然会平稳发展。

　　张鹏：从短期来看，我认为线上售楼处更多起到的是一种宣传推广作用，是企业在特殊时期保持活跃度、增加蓄客的一种手段。因为商品房的特质决定了客户需要实地评估区位、交通、户型、配套等多方位因素，这些是线上售楼处短期内无法取代线下体验中心的地方。当代置业已提前应用部署，将线上售楼、全面经纪人、企业宣传进行整合，在疫情期对于项目进行持续推广。不过，房子是大宗交易，线下体验必不可少，目前的线上交易还以推广为主要的策略，实际成交有待验证。

　　从长期来看，我相信线上售楼处是未来的发展趋势。特别是随着未来互联网、区块链技术的发展，线上营销的便捷、安全、低成本等特质将逐步体现出来，会受到更多消费者的认可。同时线上营销有助于企业建立社群体系，降低营销成本，增强企业品牌影响力和宣传力。未来，线上营销一定会成为衡量企业营销能力、影响企业业绩达成的重要因素。

　　新京报：疫情冲击之下，企业流动性等问题引发关注，特别是中小民营房企，今年能活下来吗？

　　张鹏：从短期来看，中小房企的资金链受疫情冲击更为严重。疫情对于房企现金流的影响主要体现在销售难、回款难、融资难，而中小房企融资成本相对更高、去化周期更长，相比国企、大型头部企业来说资金压力一般会更大。特别是负债率高、受疫情影响严重的企业，短期内资金压力一定会制约企业发展，甚至影响企业生存。从全年来看，企业间收并购数量会有一定程度增加，预计行业集中度会进一步加大。

　　张鹏：一是充分利用政策支持。中小房企可依据税务总局、地方政府对于疫情影响期间的支持政策，将相关税金、社会保险费用等尽量延缓缴纳，缓解企业短期经营压力。二是合理支付各类款项。从项目工程进度层面，坚持以销定产，不盲目赶工。优先使用国家允许的非现金形式支付工程款。同时做好成本管控，严控企业管理费用、销售费用支出。三是全面促进签约回款。预计本轮疫情抑制的需求将会有回补的需求释放，企业应提前做好开盘准，抓住回补放量机会，促进项目的销售去化。同时梳理已认购未回款等各类未回款明细，积极与客户、银行沟通，做到应放尽放。

　　此外，这一次新冠肺炎疫情会倒逼企业精益管理，更加突出企业精益化管理的重要性。建立并持续优化适合企业特质的流程与运营，实现企业经营、项目管理全周期的精准、高效。同时，企业还要注重管理能力、决策科学性的提升，降低不必要成本、费用的支出，让人、钱、企业运行更有效率。

　　从长期来看，中小房企要想保持稳定增长，提升跨越周期、应对风险的能力还是要建立自身差异化核心竞争力，保持市场的客户认可度。

　　张鹏：为帮助房地产企业顺利渡过难关，建议政府待疫情平稳后，出台定向宽松的政策、制度，推动行业平稳发展。在金融层面，建议对于经营风险较低、发展前景良好的企业，加快信贷审核进度，同时在融资渠道、融资门槛、融资利率等方面安排专项资金予以合理支持；针对疫情影响到期还款困难的企业，有条件地给予展期或续期。

　　在房地产调控政策上，建议各地灵活调整调控政策，在“房住不炒”的前提下，适度放宽限售、限购、限贷、限签政策，加大土地供应量以及适度延缓土地款支付节奏，缓解企业资金压力并提振市场信心。对于预售监管资金、农民工预储金等各类监管资金，建议地方政府协调金融机构，允许企业在保证工程进度、质量的前提下适度提取，同时加快各个审批环节的审批效率。

　　与此同时，贯彻并落实已出台的社会保险、公积金延缓交付等扶持政策，同时建议阶段性降低企业行政类费用、税费等经营支出，对于现金流困难的企业实行缓交、减免或部分返还政策。此外，希望政府在企业有可能出现合同延期或非正常产品供给、服务实现的情况下积极为企业提供法律支持和行政援助，助力企业渡过难关。

　　张鹏：过去房地产行业一直处于高周转、高杠杆、高去化的“旧三高”模式，企业更多强调的是短期主义、营销主义。我相信在经历了此次疫情之后，房地产行业的发展也会重新回归产品、客户、运营，整个行业将进入“新三高”的发展阶段。

　　一是建筑高舒适。地产商提供的主要的产品就是建筑，而建筑的终极意义是为了居住、生活，为了人居。受此次疫情影响，未来客户需求的建筑产品一定会更加注重居住空间的健康、安全、舒适、防疫。当代置业这么多年的舒适、健康理念其实也已融入到了防疫社区的建设运营当中。

　　二是空间高活力。建筑只是个单体维度，未来客户和企业都会更加关注整个社区维度的服务和运营能力。如何在保证社区安全的前提下，通过空间场景打造、物业人性化服务、社群运营提升社区的活力，是需要更多企业思考的问题。

　　三是产品高价值。房屋作为客户重要的资产财富，在未来一定会更加强调其保值增值作用。企业将建筑不仅仅作为一个产品，而是一个作品、艺术品去打造，基于客户、基于人性全面提升溢价能力，应该是下一步产品的升级方向。

　　一是绿色科技。在疫情影响下，客户将会对居住环境的舒适程度、健康程度产生更多的关注，对于“绿色健康建筑”“人性化物业服务”等内容产生更大的兴趣。相信在未来，在绿色科技、健康建筑、绿色社区等方面处于地位的企业将获得更大的增长机遇。

　　二是消费升级。美好生活的背景下，生活升级对消费场景、消费体验、商业活力、社群运营等提出了新的要求，需求不断分化、聚集，对传统商业带来巨大的挑战，但同时也为新产业、新场景、新业态创造了巨大的市场空间。未来企业要紧抓客户需求，不断创新商业模式，寻找新的增长点。

　　三是数字科技。本次疫情过后，相信无论企业还是消费者都会更加追求线上办公、线上交易、线上购物等更加安全、便捷的方式。对于企业来说，将AI、VR、AR、DB、大数据、云计算等智能科技与房地产进行融合，赋能企业转型升级，将具有更加广阔、可持续的发展前景。
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