先看一份整体二手房成交走势，自18年3季度后，二手房整体成交价一路上涨。

　　如上图所示，新区二手房从18年二季度开始上涨，当时成交均价2.1万左右，今年震荡区间二手房成交均价2.75万左右。

　　当然很多人会问，麦子你明明讲今年二手房是下跌趋势，为什么新区20年3季度二手房价反而上涨了？

　　简单解释一下，并不是20年3季度房价上涨了，这里涉及到各区域占比的问题，该季度狮山成交量占比明显上升，浒关占比下跌，出现的结果导向很明显，二手房价单边上扬。

　　所以今年很多时候楼市自媒体大肆宣传某某区域房价涨了，其实并没有，只是统计时候区域成交占比的问题，前几天很多人炒作苏州二手房冰山指数翻红了，也是这个原因。

　　另外新区各区域二手房成交量还有个很有趣现象，狮山、枫桥占比趋势向下，浒关、科技城占比趋势上涨。

　　上图是新区二手房季度成交数据，从总价段可以看出，在新区置业的成本逐年增加，一季度平均数据是

　　非常恐怖的涨幅，要知道过去一年狮山限价新房井喷，本以为今年海量的限价房会对狮山二手房形成冲击，结果年底看下来还行，大概格局是这样

　　从另一个角度来看，今年海量新房其实对狮山二手房价也是一次夯底，毕竟限售3年，竹园路限价新房投资成本5万+。

　　按照周边目前挂牌价来看，大概有少10%以上涨幅，如果让我瞎猜一下，恒温恒湿试验箱届时5.5万+有很大可能。

　　从过去两年季度平均成交数据来看，狮山二手房购房成本一路上涨，几乎没有回调，一季度平均数据

　　当然，从目前成交量看，狮山多恢复到18年初期阶段，不足以立刻反弹，所以我不是制造焦虑，只是把数据告诉你们。

　　低于新区大盘，可能很多人没有意识到，科技城除了松花江路以西区域房价依旧坚挺，松花江路以东区域已经跌了回去。

　　从18年的起点看，科技城2.3万跟狮山2.35万差不多，但从涨幅结果看，科技城远逊于狮山。

　　科技城二手房成交量在新区垫底，一方面二手小区较少，另一方面二手房整体成交量就不高。

　　从过去两年季度平均成交数据来看，科技城二手房波动较大，主要是成交量低样本较少，一季度平均数据

　　回过头看，科技城18年平均成交数据是高于狮山的，目前为止跟狮山差距已经拉开。

　　这里麦子提一个问题，过去的这波涨幅是狮山涨多了还是科技城涨少了？别问我答案，因为我也不知道，但你们自己应该为自己的答案做选择。

　　讲完二手房来说说科技城的新房吧，明年科技城新房将有海量供应，但随着金茂府的清盘，明年海量新房全部集中在松花江路以东的区域。

　　从目前来看，500万置业科技城的选择越来越多，几乎都是集中在松花江路西部，这里假设一下未来科技城松花江路东西两个区域二手房会像狮山这边狮山路跟竹园路一样。

　　提醒一下，明年是置换科技城非常好的机会，好好把握，经历过明年海量新房洗礼，恒温恒湿试验箱科技城二手房价才会稳固。

　　很多人或许会意外，19年那波涨幅，枫桥马浜、东浜为主的老破小组合涨幅完胜了科技城的次新商品小区。

　　甚至连我自己都有点意外，同样是新区实验中学的校区，科技城还挂着本部的头衔，涨幅反而低于枫桥板块。

　　事实证明，学区是一方面，地段又是一方面，大多人接受枫桥的地段却不一定能接受科技城，但接受科技城的一般都能接受枫桥。

　　从过去两年季度平均成交数据来看，枫桥的平均成交面积处于下跌趋势，主要是马浜、东浜等成交量以60几平为主，曾经二中学区不受认可，如今换了个新区实验中学北校区，涨幅惊人。

　　枫桥目前比较吃狮山的溢价，整体有点类似狮山长江路以西的区域，狮山涨跟着涨，狮山跌跟着跌。

　　各位看官可以注意看一下枫桥的18年20年二手房成交价的走势，完全就是印着狮山走出来的，只是幅度和波动都相对更小一些。

　　枫桥适合低总价的购房者，不适合超过350万的客群（何山路以北），改善的天花板不如科技城高。

　　这里麦子再提个问题，各位看官觉得去年那波涨幅是枫桥涨多了还是科技城涨少了？

　　总之如果300万以内（250万左右），能接受老一点二手房的，枫桥也是个非常好的选择。

　　浒关二手房价就是新区的锚，从走势到波动基本一样，主要原因成交量占据新区的半壁江山，尤其这两年越发明显。

　　如果不是亲手统计的数据，很难相信浒关这波二手房平均涨幅是高于科技城的，浒关的涨幅非常有意思，主要是长江花园、新创理想城等刚需小户的涨幅，带动了大盘。

　　同时通安的阳山花苑等拆迁小区涨幅也很明显，堪称浒通板块老破小的春天（谁还敢说不带学区的老破小不能碰？）

　　考虑到过去两年，浒关新房的海量供应对二手房的影响，明年浒关二手房成交量会有所增长，房价短时间不会上涨，流通性（卖房速度）会有所恢复。

　　从过去两年季度平均成交数据来看，浒关平均未过200万，仍是刚需的乐居之地，恒温恒湿试验箱一季度平均成交数据显示：

　　浒关未来值得期待，下一门槛是300万分界线，这是昨天文章的内容，这里套用一下。

　　1、新区房价层次很明显，以狮山为改善的方向短时间不会有任何改变，500万+，买狮山是不会犯错的选择。

　　2、新区的未来在科技城，相信很多人不会怀疑，至于超越狮山这类空话我不喜欢讲，也不喜欢听，300-450万预算选择科技城。

　　5、做个假设吧，接着上文做假设，3年后竹园路次新如果5.5万，新的格局会是多少？

　　新的格局会不会是浒关3.5万、枫桥4.5万，科技城5万、竹园路5.5万，双实验次新7万。
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